Los 7 puntos más importantes del Real Decreto Ley de medidas urgentes sobre alquiler

Nuevas reglas en los contratos de alquiler
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El Boletín Oficial del Estado (BOE) publica hoy el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. A partir de este miércoles, todos los contratos de arrendamiento que se firmen en España deberán asumir los cambios introducidos por la nueva norma.

No es un decreto con carácter retroactivo si bien, tal y como recoge, si las partes lo acuerdan y mientras no resulte contrario a las previsiones legales, «los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en este real decreto-ley».

Tras su entrada en vigor, deberá ser ratificado en el Congreso de los Diputados dentro de un mes. De no contar con el respaldo de la Cámara Baja, volveríamos a la situación actual, tal y como sucedió con el anterior decreto.

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NOVEDADES DEL REAL DECRETO DE MEDIDAS URGENTES EN MATERIA DE VIVIENDA Y ALQUILER

  • Ampliación de la duración de los contratos. Se amplía la duración mínima del contrato de arrendamiento de vivienda al ampliar la prórroga obligatoria de tres a cinco años en caso de que el arrendador sea una persona física o a siete años si el arrendador es una persona jurídica.

Para dar más estabilidad al inquilino se amplía además la prórroga tácita del contrato, una vez terminado el plazo mínimo del contrato (de 5 o 7 años), de uno a tres años. Y a la vez también se amplía el plazo de preaviso para dar por extinguido el contrato una vez concluida la prórroga obligatoria. Ahora el arrendador deberá avisar con cuatro meses de antelación y el inquilino con dos (hasta ahora el plazo era de un mes).

  • Recuperación del inmueble por necesidad del arrendador. Durante los cinco años de prórroga obligatoria, el arrendador sólo podrá recuperar la vivienda para sí o para su familia si lo incluye de forma expresa en el contrato en el momento de la firma. Antes, esta garantía para el arrendador estaba recogida en la ley, por lo que no era necesario especificarlo en el contrato.
  • Limitación de las subidas anuales de la renta al incremento del IPC en todos los contratos durante la vigencia del contrato inicial. Ya era la fórmula habitual pero no la única. En los nuevos contratos de alquiler de vivienda no podrá subirse la renta más de lo que lo haga el IPC. Pero finalizada su duración, no hay límites a la subida de precios.
  • Creación de un índice estatal de referencia sobre el precio del alquiler. Una de las novedades del nuevo decreto es el compromiso de crear en un plazo de ocho meses un sistema estatal de índices de referencia de los precios de vivienda en alquiler. La idea es que sirva para hacer un seguimiento del mercado y servir de soporte a medidas fiscales. Por ejemplo a través de bonificaciones o gravámenes en el IBI o el IRPF. Sin embargo, en ningún caso supone establecer sistemas de regulación de precios de alquiler.
  • Límite al aval. El arrendador no puede exigir como aval más de dos mensualidades de la renta además de la fianza de una mensualidad.
  • Gastos de gestión. Si el arrendador es una persona jurídica, debe asumir los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato.
  • Pisos turísticos. Las comunidades de vecinos pueden prohibir que las viviendas se destinen al “alquiler turístico” mediante acuerdo de las tres quintas partes de los propietarios (antes era necesario unanimidad) y también les permite el incremento en la participación de los gastos comunes siempre que no supongan un incremento superior al 20% de la cuota.

El Decreto Ley reforma el procedimiento de desahucio promoviendo la coordinación entre los órganos judiciales y los servicios sociales facilitando la adopción de medidas en casos de familias con menor capacidad económica, vulnerabilidad o con mayores cargas familiares. Se paralizará el procedimiento durante un mes si el arrendador es una persona física, o tres si es una persona jurídica, para dar tiempo a buscar una solución para los desahuciados.

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