Inversión Inmobiliaria en Galicia: Hacia la profesionalización de las carteras.

Nuevo artículo escrito por el profesional inmobiliario Jorge Pernas en el que se trata la profesionalización de las carteras inmobiliarias por parte de los inversores gallegos.

Inversión Inmobiliaria Galicia
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Tradicionalmente Galicia ha sido una región que ha mirado con buenos ojos la inversión en inmuebles, hemos sido sido siempre una población que apostó por la compra frente al alquiler, bastante ahorradora y con querencia por la posesión de fincas, pisos o cualquier tipo de bien susceptible de ocupar un trozo de tierra que soportase unos cuantos ladrilllos.

En los último años a partir del fenómeno Inditex hemos podido ver, o más bien oido hablar, de un gigante inmobiliario que ha ido creciendo casi tan discretamente como su propietario, hablo de Pontegadea, probablemente el modelo de inversión en inmuebles más potentes que podamos tener cerca.

Pero al margen de Pontegadea y de empresas tan gallegas y propiamente inmobiliarias como Inveravante o San José, es nuestra tierra un lugar en el que el empresario de industrias o actividades ajenas al sector no ha dudado en dirigirse al inmobiliario para tratar de obtener rentabilidad de los beneficios procedentes de su negocio principal.

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Cabe hacerse una pregunta ¿Por qué es tan habitual destinar capital a la inversión en propiedades? ¿qué nos lleva a valorar esta posibilidad frente a otras?
Haciendo el ejercicio de preguntar a varias personas por qué invierten o invertirían en inmuebles te encuentras entre las respuestas factores como seguridad, baja volatilidad frente a otro tipo de inversiones, revalorización en el tiempo… y así un montón de variables, hasta el punto de que alguien te puede llegar a citar la liquidez como aspecto positivo.
Lo cierto es que de alguna manera tiene que ver con lo tangible, esa característica física que tiene una propiedad inmobiliaria y que no tienen otros títulos o valores, es algo que ha arrastrado el inconsciente colectivo desde siempre y que hace que tendamos a considerar como buena una inversión simplemente por ser inmobiliaria.

Inversión inmobiliaria en Galicia

¿Es esto es así? ¿una inversión inmobiliaria es siempre una buena inversión?, partiendo de la base de que los activos inmobiliarios tienen una liquidez relativa, muy dependiente además del tipo de activo, del ciclo y más factores. La respuesta es claramente no, una inversión inmobiliaria puede representar pérdidas importantes para el inversor si no acierta en el diseño de la estrategia o no sabe valorar correctamente los parámetros del proyecto, ya sea temporales, de mercado, financieros, etc.

Casos de este tipo de inversión nos podemos encontrar procedentes de empresas del naval, pesca, industria metalúrgica, automoción, granitera, textil… Y no siempre han obtenido los resultados deseados.

En esta búsqueda de optimización económica y fiscal son muchos los casos en los que los empresarios se ponen en manos de personas de confianza, con conocimientos financieros y/o fiscales amplios que con la mejor disposición comienzan a analizar oportunidades de inversión en proyectos inmobiliarios de distinto orden y calado.

A lo largo de la crísis he podido conocer casos sangrantes de este tipo, en especial casos de inversiones en desarrollos urbanísticos, dependientes de planes generales recién aprobados o a punto de aprobar que, una vez reventada la burbuja, en el mejor de los casos no conseguían financiación para comenzar la construcción y en el peor se metían de lleno en ese costoso proceso de edificar lo que nadie podría comprar en años.

Si volvemos a observar el ejemplo de Pontegadea o empresas tan profesionalizadas nos encontraremos con que cuentan con analistas, expertos en el sector inmobiliario y preparación específica, que les permite desarrollar una estrategia de inversión acorde a los deseos de sus accionistas/propietarios.
Como ocurre con un fondo de inversión, en una cartera de inmuebles conviene actuar de acuerdo a un perfil de riesgo en el que los propietarios se sientan cómodos y por tanto la estrategia variará, tanto en el tipo de activos como su situación, su comportamiento en el ciclo, momento de inversión/desinversión, etc.

Sin un plan estratégico concebido por personas con la capacidad de análisis y conocimiento de fuentes de información, lo que acaba ocurriendo es que la inversión se convierte en palos de ciego y se aleja de su optimización. Este tipo de inversiones desgraciadamente se repiten en Galicia debido al malentendido de que el inmobiliario no es en sí un mundo altamente especializado, cayendo en la trampa de creer que con muy buenos conocimientos financieros podremos obtener una rentabilidad deseable.
Nada más lejos de la realidad, hay más factores a tener en cuenta y son los que hacen que se cumpla o no la proyección que recoge el modelo financiero, que por definición todo lo soporta. Veamos alguno de los fundamentales:

• Estrategia: ¿Cuanto puedo invertir? ¿qué deseo obtener de mi inversión y para qué? ¿cual es mi aversión al riesgo? ¿en qué tipo de activos quiero/puedo invertir? ¿en qué plazo puedo querer/necesitar recuperar liquidez? ¿deseo que mi cartera crezca? ¿Está alineado mi riesgo a mi expectativa?.

Cuantas preguntas ¿verdad?, pues son algunas de las que un plan estratégico debería responder, y este plan con sus contingencias, mejor, medio y peor escenario (worst case) reflejados y sus alternativas debería estar formulado desde el principio, para que en base a los indicadores que fijemos para el análisis a lo largo del periodo podamos reaccionar de la manera más adecuada y nuestro plan se cumpla como mínimo en la peor de sus previsiones.

En este sentido es habitual oir que buscan edificios en zonas “prime” y que si están bien situados lo estudian todo. Sin embargo resulta un trabajo estéril estudiar cualquier edificio que te hagan llegar sea cual sea su estado, su nivel de ocupación, sus uso etc, En lugar de eso habrá que fijar el tipo de inversión, la rentabilidad esperada para nuestra cartera, el tipo de inversor que somos y por tanto definir claramente el tipo de activo.

• Inversión/desinversión: La parte divertida, la que le mola al inversor, más cuando compra que cuando vende. Parece la fácil, pero es donde nacen y mueren las pifias. Falsas expectativas, falta de rigor documental y de análisis, falta de modelos financieros, desconocimiento de mercado, mala lectura del ciclo…

Son muchos los factores que ponen en riesgo el éxito de la misión en este punto y no llega con el principio de prudencia, lo que hace falta es contar con profesionales muy bien formados y profundo conocimiento del inmobiliario en todos sus aspectos, desde análisis de mercado y escenarios a las necesidades jurídicas, proyección financiera de la inversión, etc.
Muchas veces se le otorga la importancia únicamente a la parte fiscal, o a la rentabilidad estática del momento de la compra y se desatiende el conjunto, hace falta alguien que coordine todos los aspectos y que sepa a qué fuentes y profesionales expertos de cada rama acudir para que la proyección sea realista.

Y a diferencia de lo que muchas veces encontramos en el mercado, si en nuestra estrategia figura la desinversión, deberemos estar muy atentos a cuando realizar el activo y que nos reporte el máximo valor, de ahí que el siguiente punto sea capital.

• Gestión de Activos: Esta es una parte fundamental, a diferencia de lo que pueda parecer por su durabilidad, los inmuebles necesitan frecuentes actualizaciones, incluso reformulaciones en cuanto a uso, accesos, etc. En palabras de un profesor del Ie, se trata de añadir valor al activo y no restarle.

Esta es una de las cuestiones que más difícil de entender resulta a los propietarios, y es que implica gastos, ver entrar los ingresos de las rentas en la cuenta es lo normal, que menos… ahora bien, entender que esto es un negocio y que tiene una parte de gastos, eso ya es más delicado.
Se trata de preservar, optimizar y maximizar los retornos del edificio a lo largo del tiempo a través de una gestión activa y según las necesidades del inversor.

Inversión Inmobiliaria en Galicia

Por eso es tan importante la planificación, si en mi estrategia he sido realista y profesional y comprendo que en mis cálculos deberé hacer las reservas correspondientes, contemplar las partidas de gastos (que no son solo el IBI y comunidades), observado los tiempos de desocupación, etc. No me dolerá tanto hacer las cosas correctamente para optimizar el retorno.
Si mi activo es de los mejores en su tipología mis rentas serán las más altas que el mercado esté dispuesto a pagar y por tanto el valor de salida del inmueble también será el máximo.

Si las socimis y los fondos invierten estratégicamente en mejorar sus inmuebles es precisamente por eso, se garantizan mayores ocupaciones y mayores rentas, sólo hay que ver las reformas que han sufrido los edificios de oficinas de toda la zona prime de Madrid.

Gracias a la entrada de operadores muy especializados en España parece que se abre paso la idea de que el activo en mejor estado y mejor atendido obtiene la mejor renta, la máxima ocupación y por tanto, es más valioso. Pero esto, como suele pasar, a Galicia tarda un poco más en llegar…

Resumiendo: Hace ya algún tiempo que el mantra inmobiliario (location, location, location…) cambió. Parece que lo que prima no perder de vista ahora es timing, timing, timing. Pero en todo caso yo añadiría algo más: dime como está de especializado el que te asesora y te diré cómo es muy probable que resulte tu inversión.

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