¿Qué gastos de hipoteca se pueden reclamar y cuáles no?

Gastos hipotecarios
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La última sentencia del Tribunal Supremo sobre los gastos hipotecarios ha generado cierta confusión entre los usuarios. Aclaramos tus dudas

El último fallo del Tribunal Supremo acerca de quién debe hacerse cargo de algunos de los gastos que surgen al firmar un préstamo hipotecario ha supuesto un varapalo para los consumidores. Las informaciones que se han sucedido a continuación han sepultado a los usuarios en un mar de conceptos que quizás no tienen del todo claro. Incluso leyendo algunas informaciones da la sensación de que los clientes han perdido la batalla contra los bancos en este asunto, y no es así. Aclaramos algunos puntos con la ayuda de expertos como la asociación Acouga y los abogados de la inmobiliaria Promeiga.

¿Qué dice el fallo del Tribunal Supremo?
En primer lugar, hay que tener presente que los magistrados sólo se pronuncian sobre el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y del timbre de los documentos notariales. Es decir, que aquí no se discutía nada al respecto de los gastos de honorarios, notaría, registro…
Sí dejan claro que debe ser el hipotecado el que se debe hacer cargo de este impuesto, algo que estaba generando grandes discrepancias entre los jueces, pero reparten la responsabilidad de sufragar el coste del timbre a partes iguales. Sobre esto, el Supremo añade que el pago correspondiente a las copias lo efectuará la parte que las solicite.
A pesar de todo, desde la Asociación Galega de Consumidores e Usuarios (Acouga) subrayan que “es doctrina consolidada del Supremo el carácter abusivo de una cláusula que, sin negociación y de manera indiscriminada, atribuye en todo caso el pago de los gastos e impuestos al consumidor a pesar de que la ley hable de una distribución de ellos”. Es decir, que aunque una cláusula sea legal, si es abusiva debe ser anulada, tal y como está sucediendo con la cláusula suelo.
Y es que, tal y como remarca el equipo de abogados de la inmobiliaria Promeiga, con este pronunciamiento el alto tribunal “no discute lo que había dicho anteriormente” sobre lo abusivo de imponer todos los gastos a los prestatarios.

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¿Por qué ha sido tan sonado este dictamen?
En primer término, porque se le da la razón a la banca después de muchas sentencias contrarias al sector. Y, segundo lugar, porque el citado impuesto supone una cantidad importante dentro de los gastos que un cliente tiene que afrontar a la hora de constituir una hipoteca.

¿Por qué celebra tanto la banca este fallo?
Por varios motivos. Además de ser de por sí un dictamen favorable a sus intereses, se produce en un ámbito, el del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, que representa una parte elevada del total de gastos que se afrontan al formalizar un préstamo sobre una vivienda. Por ello, si el importe recuperable es pequeño, muchos consumidores preferirán no meterse en juicios al pensar que no les compensa. “Es la cantidad que más interesaba a todos”, señala María José Gómez, abogada de Promeiga.

Tribunal Supremo

¿Es definitivo este dictamen?

Tal y como sucedió con las cláusulas suelo, todavía queda la posibilidad de acudir a Europa. Aunque hay quien duda de las competencias a este respecto al creer que no se ha vulnerado el derecho comunitario, desde Promeiga sostienen que la justicia europea “sí puede manifestarse sobre la nulidad de una cláusula abusiva”, lo que dejaría abierta esa puerta.

¿Compensa ahora ir a juicio?
Es la gran pregunta y, en cierta medida, dependerá de cada uno, ya que cada caso puede ser diferente. Un profesional especializado podrá dejar claro a cuánto dinero podemos optar y también nos informará sobre los gastos que supondrá el proceso. A partir de ahí, la decisión será personal, puesto que puede depender de múltiples factores.
No obstante, en Promeiga creen que lo previsible es que “esto paralice muchas reclamaciones”. Además, hay que estudiar con detenimiento si ahora es el mejor momento para demandar. “Aconsejaría esperar a que Europa se pronuncie. De todos modos, se seguirán pudiendo reclamar otras cosas como las comisiones de apertura o de descubierto. La suma al final acaba siendo una cantidad interesante. Yo creo que la gente ahora irá a por las comisiones y dejará los gastos para más adelante”, opina María José Gómez.

¿Qué gastos sí puedo reclamar?
Lo que sabemos a día de hoy es que el Tribunal Supremo avala que se solicite la devolución de los gastos notariales, de gestoría, del registro de la propiedad y de tasación si el banco impuso la contratación de una empresa concretar para realizar esa función. Entidades como Acouga también inciden en la posibilidad de incluir en nuestras demandas los costes derivados del seguro de vida vinculado a la operación si el beneficiario es el prestamista.
También hay que tener en cuenta si nuestra hipoteca se constituyó desde cero o si lo que hicimos fue una subrogación, es decir, si asumimos el préstamo que ya tenía concedido un promotor inmobiliario. Este hecho puede ser decisivo a la hora de saber qué conceptos y cantidades podemos reclamar, porque si la hipoteca ya estaba constituida todo ello se verá reducido.
En el arduo mundo de los recovecos legales hay que ser conscientes de que las sentencias pueden depender del juez o del área judicial en la que nos encontremos. De hecho, el Supremo se pronuncia ante la divergencia de criterios. En Galicia, según informa Acouga, las dos audiencias provinciales con más casos, la de Pontevedra y la de A Coruña, están concediendo la devolución del cien por cien de los gastos de registro y el 50 por ciento de los gastos notariales.
En cualquier caso, desde Promeiga apuntan a la necesidad de que la nueva regulación “aclare” todos estos puntos e incluya “una distinción muy clara” sobre quién debe asumir cada gasto.

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