Fondos de Inversión ¿Oportunidad o amenaza para el inmobiliario?

Nuevo artículo de Jorge Pernas donde nos explica los diferentes tipos de fondos inmobiliarios existentes en España y nos acerca a la realidad de estos vehículos de inversión en Galicia.

Fondos de Inversión ¿Oportunidad o amenaza para el inmobiliario?
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En las últimas semanas hemos podido leer varias noticias relacionadas con Blackstone. Algo que no debería extrañarnos, puesto que el gigante americano forma parte de los nombres habituales en la prensa económica desde que, allá por 2013, comenzó sus compras de activos relacionados con el inmobiliario en España.

La primera de estas noticias cuenta los movimientos de des-inversión que está realizando el fondo, cómo estudian las estrategias más adecuadas para deshacerse de unas carteras con un tamaño tan grande que no son fácilmente asimilables por otros vehículos de inversión, así que deberán dividir las carteras y agrupar por tipo de activos etc.

La otra noticia que querríamos salientar (hay más) es la compra que prepara de NPLs (no performing loans) o préstamos de dudoso cobro a Bankia. Es decir, préstamos en situación de impago, muchos en ejecución y con colateral inmobiliario, o lo que es lo mismo, inmuebles como garantía.

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Estas noticias darían sin duda para un artículo cada una, pero queremos emplearlas como antecedentes de un análisis que escape del clásico “son fondos buitres” o “se aprovechan de situaciones complicadas”.

Al margen de que es evidente que un Blackstone es especialista en obtener rentabilidad en las situaciones más complicadas de los ciclos económicos, hay que reconocer un cierto paralelismo entre lo ocurrido en el sector y nuestro ecosistema, en el que nada se crea ni se destruye, se transforma. En este caso Blackstone apareció en 2013 en plena crisis, en su momento más critico, los dinosaurios bancarios estaban en fase terminal lastradísimos con unos activos en sus entrañas por los que nadie daba un euro.

Pues Blackstone, seguido de Cerberus y unos cuantos más, apostó. Empezó a comprar toda aquella carga, a liberar a entidades, al FROB, e incluso a algún ayuntamiento… de sus empachos antológicos como si de enzimas probióticas se tratara. ¿Discutible en algunos casos?, puede ser. ¿Necesario? Probablemente como una purga salvadora.

Pero, ¿son estos el único tipo de fondos que acuden al inmobiliario? La respuesta es que no, de hecho si los analizamos en función de sus objetivos podremos concluir que los hay bien distintos, y si incluimos a las Socimis como un tipo de fondo de inversión, todavía veremos más claramente que, existe desde la tipología a la que pertenece Blackstone (aunque no siempre opera así) y que es generalmente la de los llamados fondos oportunistas, a vehículos de inversión llamados core, mucho más conservadores en cuanto a riesgo y perspectiva de retorno. En este último grupo podríamos englobar a fondos de pensiones y fondos derivados de aseguradoras.

En el caso de un fondo oportunista la rentabilidad buscada podrá estar en torno a un 20% o más y en el caso de un core en torno al 5%. El oportunista comprará activos muy complicados, carteras gigantes en las que casi no se sabe ni que tipo de propiedades hay a un precio de derribo con la garantía de que una vez que lo ordene, en un ciclo ascendente, podrá obtener la rentabilidad que busca. Su horizonte para des-invertir no supera los 7 años (de ahí la primera noticia de la que hablaba).

Un fondo core comprará activos en el mejor estado, en el mejor sitio, ya ocupados con los mejores inquilinos y los mantendrá en su cartera 10, 15 o hasta 20 años.

Entre un tipo y otro de inversor nos encontraremos los llamados value added que tratan de mejorar de distintas formas los activos que compran, bien sea a través de gestión o actualizando y mejorando  los activos.

Los más grandes además podrán formar carteras en las que sigan estrategias y objetivos distintos. De hecho cada vez podemos ver a más Promotoras, o bien participadas directamente por un fondo, o financiándose en proyectos concretos.

Esto no nos debe extrañar, es algo que no ocurre solo en el sector inmobiliario, hace unas semanas se cerraba la compra de Iberconsa y no es la única firma gallega que acude o acudirá a esta fórmula para crecer.

Ahora bien, yo aquí estoy invitado en mi querida Walicia, y toca hablar de nuestra tierra ¿qué papel creemos que juegan los fondos de inversión en el mercado inmobiliario gallego? De entrada están respaldando a promotoras como Via Célere participada por el fondo Värde, Inmoglaciar por Cerberus o Habitat Inmobiliaria por Bain Capital, por un lado, dando salida a suelos adquiridos por los distintos fondos en sus anteriores compras (generalmente de carteras procedentes de la banca) o bien, permitiendo la compra de otros solares como el caso de Habitat en Coruña.

Por otro lado asistimos también a la colaboración entre empresas promotoras, poseedoras del conocimiento inmobiliario, con fondos, poseedores de la liquidez y la necesidad de darle salida. Sírvanos de ejemplo el macroproyecto del Barrio del Cura en Vigo, al que Gestilar acude de la mano de Autonomy Capital y JP Morgan.

¿Y qué puede suponer esto? Uno de los temores es que a causa de la enorme liquidez que nos encontramos en los mercados actualmente, debido a la política monetaria etc. Puede ocurrir que a la hora de comprar el suelo y ejecutar sus proyectos estos inversores pequen de optimismo en sus estudios de mercado, no olvidemos que si algo nos falta en Galicia es información clara de lo que ocurre en este ámbito. De hecho, los promotores locales manifiestan abiertamente este temor ante la dificultad de competir a la hora de adquirir nuevos suelos, y son estos promotores, muchos de ellos con una dilatada experiencia en Galicia, los que mejor conocen el comportamiento de nuestro mercado.

También es cierto que podríamos pensar en un nuevo paradigma, probablemente los objetivos y volúmenes de estos nuevos modelos de promoción podrían hacer rentable lo que para el promotor local no lo es, aunque se antoja difícil que esto pueda ser así. Lo que sí es seguro  es que tienen una capacidad de asumir riesgo mucho mayor que la del empresario gallego, que siente otro nivel de responsabilidad a sus espaldas. No olvidemos que ese empresario no tiene un bonus a final de año por comprar o invertir.

En mi caso, como soy optimista, considero bueno que haya actividad. Que Blackstone venda a fondos más conservadores activos ya estabilizados es un buen síntoma, si cada vez encuentra menos “oportunismos” para obtener sus mejores resultados es que algo hacemos bien entre todos. Y si los promotores gallegos quieren crecer apoyados financieramente por algún vehículo de este tipo también parece una buena oportunidad que seguro sabe gestionar el empresario que la aproveche, buenos somos los gallegos.

 

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