Entrevista a Carlos Coladas, abogado especialista en derecho inmobiliario

Entrevista Carlos Coladas - Especialista en Derecho Inmobiliario
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Si alguien sabe de derecho inmobiliario y de la construcción en Galicia ese es Carlos Coladas. Abogado y Socio del despacho Coladas-Guzmán y Rivas, Carlos también desempeña la labor de Asesor Jurídico en APROIN (Asociación de Promotores Inmobiliarios de Pontevedra) y de profesor asociado en Galicia Business School. Además, Carlos también es un auténtico defensor de la profesionalización del sector inmobiliario y de la transparencia y buenas prácticas en un sector en el que todavía queda mucho por hacer.

Carlos Coladas Guzman responde a unas preguntas para WALICIA

En la siguiente entrevista Carlos responde a diferentes preguntas que muchos usuarios de a pié tienen con respecto a temas de actualidad inmobiliaria en nuestra comunidad. Seguro que te interesará conocer la opinión de un experto en temas tales como los procesos de desahucio por impago de alquiler, los riesgos de adquirir una vivienda a través de cooperativa, etc.

1) Cada vez hay más demanda de vivienda en alquiler y una de las preocupaciones de los propietarios e inversores es el impago de las rentas derivadas de esta actividad. Bajo tu experiencia, ¿Podrías explicarnos en líneas generales en qué consiste el proceso de desahucio en Galicia y cuál es el tiempo que se tarda en concluir el proceso?

El proceso de desahucio es un procedimiento judicial que se inicia con la presentación de demanda, para la cual es precisa la intervención de Abogado y Procurador.

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Se trata de un procedimiento especial y sumario en el que sólo cabe discutir el pago de la renta reclamada y en el que se solicita por el propietario demandante tanto el desahucio como la condena a pagar las cantidades adeudadas hasta la fecha del lanzamiento.

Su tramitación es sencilla pues desde su admisión a trámite, por el Juzgado que por turno corresponda, se dejan señaladas la fecha para la eventual celebración de vista y de lanzamiento.

El demandado puede oponerse a la demanda en cuyo caso se celebra la vista previamente señalada, o puede pagar y por tanto enervar la acción, o finalmente puede no hacer nada, en cuyo caso no se celebra vista y se dicta Sentencia.

La duración de este trámite es de aproximadamente 3 meses desde que se presenta la demanda a lo que tenemos que añadir el tiempo de espera, es decir, lo que tarde el propietario en decidirse a presentar demanda, aproximadamente otros 3 meses.

2) En los últimos años se han constituido en Galicia numerosas cooperativas de viviendas y no hay demasiada información en el mercado acerca de los riesgos que tiene que asumir el cooperativista. ¿Nos podrías comentar brevemente los riesgos principales de este tipo de autopromoción y tu opinión sobre esta figura?

Los riesgos de la promoción en régimen de cooperativa son todos aquellos que se derivan de asumir que más que comprador de una vivienda se es promotor de la misma. En principio, y con el asesoramiento de un gestor de cooperativas profesional, no deben existir otros riesgos más que los inherentes a toda promoción, esto es, retrasos en la obtención de licencias, incumplimiento contractual de los contratistas, desviaciones de obra o del proyecto, etc.

En mi opinión, el régimen de cooperativa de viviendas regulado en la legislación gallega es garantista y el consejo –u opinión– que puedo aportar es que los cooperativistas exijan al gestor y a la propia cooperativa los mismos derechos que deben hacer valer ante el promotor. Ambas figuras han convivido en el mercado y son complementarias.

3) Después de la anulación de varios planeamientos urbanísticos en Galicia, el desarrollo de las ciudades desde el punto de vista de la ordenación del territorio parece ser una asignatura pendiente en nuestra comunidad. ¿En qué crees que debemos mejorar desde las empresas e instituciones para conseguir mayor seguridad jurídica, evitar la anulación del planeamiento y conseguir un desarrollo de las ciudades sostenible desde el punto de vista urbanístico?

El planeamiento urbanístico es una figura clave para el futuro de las ciudades, la convivencia y bienestar de sus ciudadanos y el progreso de sus empresarios.

En la actualidad la complejidad normativa de un Plan General hace muy difícil su redacción y aprobación en plazos razonables.

Hemos asistido estos últimos tiempos a una cascada de anulaciones de planes generales en toda España, derivados en ocasiones de mínimos incumplimientos de tramitación pero con unas consecuencias gravísimas, muy adversas para la ciudad, pues la nulidad de un plan es radical, de raíz, el plan desaparece y no es subsanable.

Ello es debido al carácter reglamentario del plan general. Se alzan voces de la doctrina que aspiran a cambiar esta situación, aligerando el plan general de forma que sea más fácil su tramitación y sus modificaciones.

Le corresponde al legislador cambiar el sentido dramático del plan general, y a los operadores del mercado nos corresponde proponer los cambios que desde nuestra experiencia consideramos necesarios y una vez aprobado el plan o instrumento legal, nos corresponde velar por su cumplimiento.

4) Después de la alarma social generada por la oleada de ejecuciones hipotecarias y daciones en pago producidas durante la época de crisis, ¿Consideras que la nueva Ley Hipotecaria dará la suficiente seguridad al futuro comprador de viviendas?

La nueva Ley Hipotecaria es una necesidad puesta de manifiesto con esta última crisis y la decidida intervención del sistema judicial en defender a los consumidores. Sin embargo, corremos el riesgo de que se pierda el necesario equilibrio entre la limitación de los abusos y de las abusivas consecuencias del sistema hipotecario actual, y la operativa bancaria que, no olvidemos, sostiene el régimen de financiación hipotecaria para la adquisición de inmuebles. Si este equilibrio se pierde, se dificulta el acceso a la financiación.

5) Hay ciudades en Galicia como Santiago de Compostela en las que la actividad promotora de obra nueva ya se está recuperando. Desde Walicia hemos podido comprobar como se están produciendo reservas de viviendas sin haberse conseguido la licencia de construcción. ¿Desde el punto de vista legal cómo consideras esta práctica?

Las reservas de viviendas de futuras construcciones sin haber obtenido aún licencia está regulada en la Ley de Viviendas de Galicia y sólo pueden percibir el 1% del precio máximo de venta estimada, deberán formalizar por escrito y debe especificar el plazo dentro del cual, en su caso, el reservista pueda ejercer la facultad de compra, con la obligación del promotor de devolver doblada dicha cantidad si no pudieran formalizar por no cumplir el promotor las obligaciones impuestas por la propia ley.

Si quieres contactar con Carlos o su equipo para que te ayuden en algún tema relacionado con sus áreas de experiencia, puedes ponerte en contacto con ellos de las siguientes manera:

Email: ccoladas@gmail.com

Teléfono: 986 228 514

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