¿Cuáles son las principales novedades de la reforma de la Ley de vivienda y alquiler?

Análisis del Real Decreto Ley de Medidas Urgentes en materia de vivienda y alquiler, que reforma la la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, la Ley 29/1994, la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos.

Las principales novedades de la reforma de la Ley de vivienda y alquiler
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Real decreto ley actualmente derogado

En el siguiente análisis explicamos las medidas aprobadas en el Consejo de Ministros en materia de alquiler y vivienda. Estas medidas entraron hoy en vigor tras la publicación del Real Decreto Ley 21/2018 en el BOE de ayer mismo.

El Real Decreto Ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler: aspectos de propiedad horizontal, arrendaticios y viviendas de uso turístico

Análisis del Real Decreto Ley de Medidas Urgentes en materia de vivienda y alquiler, que reforma la la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, la Ley 29/1994, la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos.

I. Aspectos relativos a arrendamientos urbanos y derecho a la vivienda

 

Se modifican algunos preceptos de la Ley 29/1994 (LA LEY 4106/1994), la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, relativos al contrato de arrendamiento de vivienda (art. 2.1 de la LAU).

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Estas modificaciones, según lo establecido en la Disposición Transitoria Primera de este Real Decreto-Ley, se aplicarán a los contratos de arrendamiento que se concierten a partir de su entrada en vigor. No afectan a los celebrados con anterioridad que se seguirán rigiendo por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.

  • a) Regulación de los contratos de arrendamiento de viviendas suntuarias: los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 m2 o cuya renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional también en cómputo anual, se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto por el Título II de esta Ley, y, supletoriamente por el Código Civil.
  • b) Prórroga forzosa: hasta CINCO AÑOS por períodos anuales si el arrendador es persona física. Hasta SIETE AÑOS, si el arrendador es persona jurídica.

Sigue vigente la facultad del arrendatario de evitar la prórroga anual mediante un aviso de 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas (Art. 11 LAU).

Sigue vigente el artículo 11 en su actual redacción, el arrendatario podrá desistir del contrato transcurridos los primeros seis meses de duración, mediante notificación al arrendador con 30 días de antelación como mínimo a la fecha en que vaya a tener efectos legales el desistimiento.

Lo que significa que al no distinguir este artículo entre plazo contractual y plazo de prórroga forzosa, durante el plazo de prórrogas forzosas el arrendatario asimismo podrá rescindir o desistir del contrato con un preaviso de treinta días.

  • c) Denegación de prórroga forzosa: solamente por necesidad de vivienda del arrendador para sí, para familiares en primer grado, o para el cónyuge en casos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. No se le reconoce, obviamente, este derecho al arrendador persona jurídica.
  • d) Prórroga legal tácita: pasa a ser, nuevamente, de TRES AÑOS, de año en año a disposición del arrendatario, sea el arrendador persona física o persona jurídica.

Se puntualiza que una vez inscrito el arrendamiento esta prórroga prevalecerá incluso contra terceros hipotecarios de buena fe que adquieran la vivienda.

  • e) Renuncia a la subrogación mortis causa: se recupera como acontecía antes de la reforma del 2013 la posibilidad de renuncia a este derecho para los contratos con plazo contractual de duración superior a los plazos mínimos de cinco y siete años para el caso de que el fallecimiento del arrendatario acaezca después de los cinco primeros años en el caso de arrendador persona física y después de los siete años cuando el arrendador es persona jurídica.
  • f) Necesidad de pacto expreso de revisión de renta: la revisión sólo podrá efectuarse anualmente, cumplida la primera anualidad del contrato.

Si las partes no han convenido la revisión de la renta, que necesariamente debe ser anual, no en plazos más breves, la renta queda congelada durante toda la vigencia del contrato.

  • g) Obras de mejora que realice el arrendador: pueden dar lugar a un incremento de renta si se ejecutan transcurridos cinco años (si el arrendador es persona física) o siete años (si el arrendador es persona jurídica) de contrato, salvo pacto en contrario.
  • h) Gastos de gestión inmobiliaria: en el caso de que el arrendador sea persona jurídica los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato de arrendamiento serán a cargo del arrendador. No se aplicará esta norma a los gastos de contratación de los servicios o suministros que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario.
  • i) Derechos de adquisición preferente: se modifica el apartado 7 del artículo 25 de la Ley, introduciéndose para el caso de venta conjunta por varios propietarios a un mismo comprador de la totalidad de un edificio compuesto de viviendas, o de viviendas y locales, derechos de tanteo y retracto a favor del órgano que designe la Administración, si así lo establece la legislación sobre vivienda. Sujetándose la forma de ejercicio de estos derechos a lo establecido en este mismo artículo sobre notificación y ejercicio de los derechos por el arrendatario.
  • j) Fianza: durante los cinco primeros años de duración o los siete si el arrendador es persona jurídica, la fianza no se actualizará.

Pasados estos plazos las partes pueden convenir la actualización en forma específica en el contrato.

  • k) Garantías complementarias a la fianza: en los contratos de arrendamiento de vivienda que se concierten por plazo inferior o igual a los mínimos de duración de cinco o siete años, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de la cuantía equivalente a dos mensualidades de renta.

Se modifican algunos preceptos de la LEC por lo que respecta al proceso de desahucio por impago de rentas:

Se introduce un apartado 1 ter en el art. 441 de la LEC (LA LEY 58/2000) por el cual en el requerimiento de pago se deberá informar al demandado de la posibilidad de que acuda a los servicios sociales a fin de que pueda apreciar la posible situación de vulnerabilidad.

En caso de que la Administración competente apreciase indicios de la existencia de dicha situación lo notificará al órgano judicial inmediatamente.

Recibida dicha comunicación se suspenderá el proceso hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas, durante un plazo máximo de un mes de suspensión a contar desde la recepción por el Juzgado de la comunicación de los Servicios Sociales, o de dos meses si el demandante es persona jurídica.

Entre otras medidas de carácter económico y fiscal en materia de vivienda, destacamos las siguientes, que se refieren al alquiler:

  • a) Supresión del ITP en los contratos de arrendamiento de vivienda: se modifica el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (LA LEY 3423/1993), añadiéndose un apartado 26 en el artículo 45.I.B), por el cual se suprime este impuesto respecto de los arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente a los que se refiere al artículo 2 de la LAU.
  • b) Bonificación de la cuota del IBI: Los Ayuntamientos podrán regular mediante una Ordenanza una bonificación de hasta el 95% de las cuotas de inmuebles destinados al alquiler de vivienda con renta limitada por una norma jurídica.
  • c) Incremento de la cuota del IBI: Los Ayuntamientos podrán exigir un recargo de hasta el 50% en las cuotas del IBI de inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente, en los ámbitos territoriales a determinar.

Se considerará «inmueble desocupado con carácter permanente» aquel que permanezca desocupado de acuerdo con lo establecido en la correspondiente normativa sectorial de vivienda

En todo caso, la declaración municipal como «inmueble desocupado con carácter permanente» exigirá la previa audiencia del sujeto pasivo y la acreditación por el Ayuntamiento de los indicios de desocupación, a regular en dicha ordenanza, dentro de los cuales podrán figurar los relativos a los datos del padrón municipal, así como los consumos de servicios de suministro.

II. Aspectos relativos a propiedad horizontal

 

Se reforman los siguientes aspectos de la Ley 49/1960, de 21 de julio (LA LEY 46/1960), sobre Propiedad Horizontal (en adelante, la LPH):

El acuerdo comunitario de limitación de uso turístico

Se añade un nuevo apartado 12 al art. 17 de la LPH (LA LEY 46/1960) que elimina el rígido quórum legal de la unanimidad para la adopción de acuerdos de limitación de uso turístico de vivienda a un quórum reforzado de 3/5 de propietarios y cuotas.

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1 COMENTARIO

  1. […] La Federación de Empresas Inmobiliarias Gallegas (FEGEIN) cree que las medidas adoptadas por el gobierno no solucionarán los graves problemas de alquiler de vivienda por los que pasa la comunidad, al no fomentar estas la incorporación de viviendas al mercado a través de incentivos y acentuar la desprotección del propietario. El presidente de FEGEIN, Benito Iglesias, no descarta que la situación incluso empeore. Leer resumen de las medidas adoptadas por el gobierno. […]

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